Guia de Hipotecas Comerciales

Una hipoteca comercial es un prestamo que se usa para comprar, refinanciar o mejorar bienes raices de negocio que generan ingresos o que ocupa el propio dueno, y esta garantizado por la propiedad misma. Funciona muy parecido a una hipoteca de vivienda, pero el analisis se enfoca en los ingresos de la propiedad y en las finanzas de tu negocio, no en tu sueldo familiar; los plazos son mas cortos y el enganche es mas grande. La mayoria de los duenos de pequenos negocios dan un enganche del 20% al 35%, financian el resto en un plazo de 5 a 25 anos y cierran en 30 a 90 dias. Esta pagina te explica como se estructuran estos prestamos, cuanto cuestan realmente, los estandares que los prestamistas de verdad usan para calificar y las alternativas practicas a las que puedes recurrir cuando un cierre lento no encaja con tus tiempos.

Que es una hipoteca comercial y en que se diferencia de un prestamo de vivienda

Una hipoteca comercial financia bienes raices que se usan con fines de negocio: una oficina, un local comercial, una bodega, un consultorio medico o dental, el edificio de un restaurante, una instalacion de self-storage, un edificio multifamiliar de cinco o mas unidades, o un terreno destinado a desarrollarse. La propiedad garantiza el prestamo, asi que si dejas de pagar el prestamista puede ejecutar la hipoteca y venderla para recuperar el saldo.

Las diferencias con una hipoteca residencial son importantes y suelen sorprender a quien pide un prestamo comercial por primera vez:

• Plazos mas cortos con pagos globales (balloon). Muchos prestamos comerciales amortizan el pago como si fuera un prestamo a 20 o 25 anos, pero vencen a los 5, 7 o 10 anos. En ese vencimiento debes una suma grande de una sola vez (el pago global) y tienes que refinanciar o vender.
• Enganches mas grandes. Espera dar del 20% al 35% de enganche. Aqui no existe una opcion de 3% o 5% como la de FHA.
• Analisis basado primero en los ingresos. A los prestamistas les importa si la propiedad y tu negocio generan suficiente flujo de efectivo para cubrir el pago con margen de sobra, lo cual se mide con el indice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR).
• Revisan lo del negocio y lo personal juntos. En prestamos mas pequenos casi siempre vas a firmar una garantia personal, y el prestamista revisa tanto las declaraciones de impuestos de tu negocio como las tuyas personales.
• Mas costos de terceros. Los avaluos comerciales, los informes ambientales y la revision legal suman costo y tiempo que una compra de casa nunca tiene.

Tipos de hipotecas comerciales

No todas las hipotecas comerciales son el mismo producto. La correcta depende de si ocupas el edificio, si necesitas rapidez o la tasa mas baja, y que tan solidas son tus finanzas.

• Hipoteca comercial de banco convencional. La ofrecen bancos y cooperativas de credito; suele tener las tasas mas bajas para quienes califican bien, con finanzas solidas y un historial comprobado. Es la mas lenta para cerrar y la mas estricta con la documentacion.
• Prestamo SBA 504. Disenado para bienes raices que ocupa el dueno y para activos fijos grandes. Se estructura como un prestamo de banco por aproximadamente la mitad del proyecto, un prestamo de una Certified Development Company por cerca del 40% y un 10% de enganche del prestatario. Plazos largos (hasta 25 anos) y tasas fijas competitivas, pero con mucho papeleo.
• Prestamo SBA 7(a). Un prestamo SBA flexible de uso general que puede incluir bienes raices junto con capital de trabajo o equipo. Hasta $5 millones, hasta 25 anos en bienes raices, con garantia personal obligatoria.
• Prestamos CMBS / conduit. Prestamos mas grandes que se agrupan y se venden a inversionistas como bonos. Comunes en propiedades de ingresos estabilizados por encima de aproximadamente $1 millon a $2 millones; a menudo hay opcion sin recurso, pero los terminos son rigidos.
• Prestamos puente (bridge). Financiamiento a corto plazo (6 a 36 meses) y tasa mas alta para comprar rapido, reposicionar o sostener una propiedad hasta que califique para financiamiento permanente. Se usan cuando la rapidez importa mas que el precio.
• Hard money / prestamista privado. Prestamos basados en activos que se apoyan en el valor de la propiedad mas que en tus finanzas. Rapidos y flexibles, pero los mas caros.

Tasas, plazos y comisiones: lo que de verdad pagas

El precio de una hipoteca comercial se mueve con el entorno general de tasas y con el perfil de riesgo de tu prestamo, asi que trata cada numero publicado como un rango, no como una promesa. Las tasas dependen del tipo de propiedad, tu credito y finanzas, la relacion prestamo-valor y si la tasa es fija o variable. La tabla de abajo muestra rangos ilustrativos por tipo de producto para ayudarte a fijar expectativas antes de salir a comparar.

Ademas de la tasa, presupuesta los costos de cierre, que normalmente van del 2% al 5% del monto del prestamo. Los renglones comunes incluyen:

• Comision de originacion o del prestamista: a menudo del 0.5% al 2% del prestamo.
• Avaluo comercial: por lo general unos miles de dolares, mas en propiedades complejas.
• Informe ambiental (Fase I): obligatorio en muchos tipos de propiedad, sobre todo en sitios que antes fueron industriales o gasolineras.
• Comisiones legales, de titulo y de registro.
• Penalidades por pago anticipado: muchos prestamos comerciales usan penalidades escalonadas (step-down) o mantenimiento de rendimiento (yield maintenance), asi que pagar antes puede salir caro. Siempre lee esta clausula antes de firmar.

Un ejemplo real de pago (local comercial ocupado por el dueno)

Los numeros lo vuelven concreto. Supongamos que vas a comprar un local comercial para tu negocio. Las cifras de abajo estan redondeadas y son solo a modo de ejemplo; tu tasa, impuestos y seguro reales seran distintos.

Dos cosas resaltan. Primero, el efectivo para cerrar (enganche mas costos de cierre) es el verdadero obstaculo para la mayoria de los duenos, no el pago mensual. Segundo, como el prestamo tiene un pago global al ano 10 mientras amortiza a 25 anos, al vencimiento todavia deberas alrededor de $460,000 y tendras que refinanciar o vender entonces. Planear esa refinanciacion desde el primer dia es parte de hacer esto de forma responsable.

La realidad de calificar: lo que los prestamistas de verdad revisan

Las paginas de marketing enumeran al prestatario ideal. Esto es lo que el analisis de verdad pesa, y donde se rechazan los tratos.

• Indice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). Es la metrica mas importante de todas. Los prestamistas dividen el ingreso operativo neto de la propiedad o del negocio entre el pago anual del prestamo y por lo general quieren al menos 1.20 a 1.25. Un DSCR de 1.25 significa que ganas $1.25 por cada $1 de pago de deuda. Si bajas de 1.20, la mayoria de los prestamistas convencionales pasan de largo.
• Relacion prestamo-valor (LTV). La mayoria topa en 75% a 80% del valor de avaluo, por eso el enganche es grande. Si el avaluo sale bajo, pones mas efectivo o el trato se reduce.
• Credito. Los bancos y prestamistas SBA por lo general buscan un FICO personal en los 600 altos o mejor, ademas de un credito de negocio limpio.
• Tiempo en el negocio y finanzas. Lo estandar es dos anos o mas de operacion y dos a tres anos de declaraciones de impuestos del negocio y personales. A los negocios nuevos les cuesta calificar sin ingresos externos solidos o colateral.
• La propiedad en si. Su condicion, ubicacion, calidad de los inquilinos (en propiedades de inversion) y cualquier problema ambiental pueden decidir la aprobacion sin importar tus finanzas.
• Flujo de efectivo global. Cada vez mas, los prestamistas miran todos tus ingresos y toda tu deuda en conjunto, no solo la propiedad en cuestion.

La conclusion honesta: una hipoteca comercial es una herramienta fuerte y de bajo costo cuando tus finanzas ya estan maduras, tu enganche esta listo y tus tiempos permiten 60 a 90 dias. Es una mala opcion cuando necesitas dinero en dias, tienes finanzas escasas o recientes, o no tienes el efectivo para un enganche grande.

Cuando una hipoteca comercial es la herramienta equivocada: alternativas mas rapidas

Ser dueno de bienes raices es una jugada a largo plazo, y una hipoteca es el instrumento correcto para eso. Pero muchos duenos recurren al financiamiento de propiedad cuando lo que de verdad necesitan es capital de trabajo, o cuando un cierre lento les costaria una oportunidad que no espera. En esos casos, forzar una hipoteca comercial es la jugada equivocada.

Si tu necesidad es flujo de efectivo a corto plazo, cubrir un bache de temporada, comprar inventario con descuento, cumplir con la nomina en un periodo lento o hacer puente hasta que cierre una hipoteca, un marketplace de financiamiento basado en ingresos suele encajar mejor. Estos programas analizan de forma distinta a un banco:

• La aprobacion se apoya en el historial de depositos bancarios y los ingresos mensuales mas que en el puntaje de credito, asi que los depositos constantes pueden pesar mas que un FICO perfecto.
• Los requisitos de credito son mas flexibles, a menudo empezando alrededor de un FICO de 500.
• Los montos de financiamiento normalmente empiezan cerca de $10,000 y escalan con tus ingresos.
• La rapidez es la ventaja principal: el dinero suele llegar dentro de 24 a 48 horas de la aprobacion, no en semanas o meses.

Estos productos no sustituyen a una hipoteca cuando la meta es ser dueno de bienes raices a largo plazo, y la aprobacion nunca esta garantizada. Pero cuando la limitacion es el tiempo, el capital basado en ingresos puede mantener vivo un trato o una temporada mientras una hipoteca mas lenta y barata sigue su curso en el analisis. Un marketplace te deja comparar varias ofertas contra tus numeros reales en lugar de aplicar a un prestamista a la vez.

Como aplicar y que preparar

Ya sea que busques una hipoteca de banco, un prestamo SBA o capital mas rapido basado en ingresos, la preparacion acorta el proceso y mejora tus ofertas. Reune esto antes de aplicar:

• Declaraciones de impuestos del negocio y personales (dos a tres anos para hipotecas).
• Estados de cuenta bancarios recientes del negocio (tres a doce meses; el historial de depositos es central para la aprobacion basada en ingresos).
• Estado de resultados y balance general del ano en curso.
• Un rent roll y los contratos de arrendamiento si la propiedad genera ingresos por inquilinos.
• El contrato de compra o los detalles de la refinanciacion, mas una explicacion sencilla de como encaja la propiedad en tu plan de negocio.
• Un calendario de deudas que liste prestamos existentes, saldos y pagos.

Luego ajusta la herramienta a los tiempos. Si tienes 60 a 90 dias y finanzas solidas, pide cotizaciones a por lo menos dos bancos y a un prestamista SBA y compara el costo total, incluyendo comisiones y terminos de pago anticipado. Si necesitas capital en dias, o tus finanzas aun estan madurando, un marketplace basado en ingresos puede devolver varias ofertas rapido y con mucho menos papeleo. Lee cada tasa, comision y clausula de pago anticipado antes de firmar, y elige el financiamiento que encaje tanto con el proposito como con los tiempos del dinero que necesitas.