Los prestamos SBA pueden ser una excelente opcion para las empresas de construccion que necesitan capital a largo plazo y bajo costo para equipo, bienes raices o capital de trabajo estable, pero la contrapartida es un proceso de solicitud y desembolso largo, que muchas veces toma de 30 a 90 dias. La Administracion de Pequenas Empresas de EE. UU. (SBA) no presta directamente; garantiza una porcion de los prestamos que otorgan bancos, cooperativas de credito y prestamistas no bancarios con licencia, lo que reduce el riesgo del prestamista y permite a los contratistas acceder a montos mas grandes y plazos de pago mas largos de los que calificarian por su cuenta. Para las firmas de construccion, los programas mas relevantes son el 7(a) para financiamiento de proposito general, el 504 para comprar un patio o edificio, el SBA Express para solicitudes mas pequenas y rapidas, y el programa CAPLines, disenado especificamente en torno al financiamiento de contratos y proyectos. Como el analisis de credito se apoya mucho en el credito, la garantia y el flujo de caja documentado, los prestamos SBA premian a los contratistas establecidos con libros limpios e ingresos predecibles, mientras que las firmas mas nuevas o las que esperan cobrar retenciones a menudo los combinan con financiamiento mas rapido para cubrir el vacio.
Puntos clave
- La SBA no presta directamente; garantiza prestamos de bancos y prestamistas con licencia, lo que reduce su riesgo y desbloquea montos mas grandes y plazos mas largos para los contratistas.
- Los cuatro programas que mas importan a la construccion son el 7(a) (flexible), el 504 (bienes raices), el Express (mas pequeno y rapido) y CAPLines (construido en torno a contratos y cuentas por cobrar).
- El desembolso SBA suele tomar de 30 a 90 dias, lo que a menudo es demasiado lento para los vacios de retenciones, los depositos de materiales o una nomina que vence esta semana.
- Muchos prestamistas prefieren un FICO personal alrededor de 680+ y aproximadamente dos o mas anos en el negocio para sus mejores condiciones SBA.
- Las retenciones y la facturacion por avance crean huecos de tiempo que un prestamo a plazo SBA de amortizacion fija no llena.
- Una opcion de marketplace basada en ingresos aprueba con el historial de depositos bancarios e ingresos mensuales (por ejemplo FICO 500+, desde alrededor de $10,000, a menudo desembolsado en 24 a 48 horas) y combina bien con la deuda SBA.
- La rapidez del desembolso y la aprobacion siempre dependen de tu expediente y del prestamista; nada de lo aqui expuesto esta garantizado.
Por que el financiamiento SBA le conviene a la construccion, y donde se queda corto
La construccion es una industria intensiva en capital y con flujo de caja irregular. Compras materiales y pagas a las cuadrillas semanas antes de que un dueno o contratista general te pague, y por lo general una parte de cada factura se retiene como retencion (retainage) hasta que cierra el trabajo. Los prestamos SBA atienden bien el lado intensivo en capital: ofrecen algunas de las tasas fijas y variables mas bajas disponibles para pequenas empresas, plazos de pago de hasta 10 anos para equipo y capital de trabajo y de hasta 25 anos para bienes raices, y montos de prestamo de hasta $5 millones en los programas 7(a) y 504. Para un contratista que compra una flota, una pieza de equipo pesado o una instalacion permanente, esa combinacion es dificil de superar.
Donde el financiamiento SBA se queda corto es en rapidez y oportunidad. El analisis de credito exige muchos documentos y el proceso de garantia agrega pasos, asi que el dinero rara vez llega lo suficientemente rapido para cubrir la nomina de este viernes o el deposito de materiales que vence la proxima semana. Los prestamos a plazo de la SBA tambien se amortizan en un calendario fijo que ignora tu ciclo de facturacion, lo que puede apretar el efectivo cuando una cuenta por cobrar grande esta atada en retenciones. Ese desajuste es la razon numero uno por la que los contratistas que califican para un prestamo SBA de todos modos mantienen a la mano una opcion mas rapida y basada en ingresos.
Los cuatro programas de la SBA que mas importan para los contratistas
La mayoria de los duenos de construccion solo oyen hablar del 7(a), pero otros tres programas suelen encajar mejor en su estructura. Asi se comparan en terminos sencillos.
| Programa | Mejor uso | Monto maximo tipico | Plazo tipico | Rasgo destacado |
|---|---|---|---|---|
| SBA 7(a) | Equipo, capital de trabajo, adquisicion de negocio, refinanciamiento | $5 millones | Hasta 10 anos (capital de trabajo/equipo); 25 anos si incluye bienes raices | El prestamo flexible para todo proposito |
| SBA 504 | Comprar terreno, un patio, un taller o equipo fijo pesado | $5 millones+ (con la porcion del CDC) | 10, 20 o 25 anos | Financiamiento de bienes raices a largo plazo y tasa fija a traves de una Certified Development Company |
| SBA Express | Necesidades mas pequenas de capital de trabajo o una linea de credito | $500,000 | Hasta 10 anos (7 anos para lineas rotativas) | Decision de la SBA mas rapida, por lo general en unas 36 horas, y luego el cierre |
| SBA CAPLines | Ciclos de contrato, proyecto, temporada o capital de trabajo | $5 millones | Hasta 10 anos | Construido en torno a contratos y cuentas por cobrar especificos |
El programa CAPLines merece atencion especial porque es el unico vehiculo de la SBA realmente disenado para la forma en que trabajan los contratistas. La sublinea de Contrato financia los costos directos de cumplir un contrato especifico y asignable, y la sublinea de Constructor (Builders) apoya los costos directos de construccion o renovacion de un proyecto que vas a vender o arrendar. Si tu problema es financiar la mano de obra y los materiales de un trabajo firmado, CAPLines suele encajar mejor que un simple prestamo a plazo 7(a).
Que financian realmente las empresas de construccion con un prestamo SBA
Los fondos de la SBA son flexibles, pero los prestamistas quieren que el uso del dinero quede detallado. Los usos comunes en construccion incluyen:
- Equipo pesado y vehiculos: excavadoras, cargadores, camiones de volteo, gruas y flotas de servicio, financiados a lo largo de la vida util del activo.
- Bienes raices ocupados por el dueno: comprar o construir un taller, patio o instalacion de almacenamiento a traves del programa 504.
- Capital de trabajo: cubrir nomina, materiales y gastos generales durante el vacio entre gastar y cobrar.
- Refinanciar deuda mas cara: convertir notas de equipo a corto plazo o adelantos comerciales (merchant advances) en un plazo mas largo y economico.
- Adquisicion de negocio: comprar la parte de un socio o adquirir a un contratista de oficio complementario.
- Capital relacionado con fianzas: fortalecer el capital de trabajo para que una afianzadora aumente tu capacidad de fianza (bonding), lo que a su vez te permite licitar trabajos publicos y comerciales mas grandes.
Un matiz que muchas guias omiten: el desarrollo inmobiliario especulativo para reventa por lo general no encaja en las reglas estandar de ocupacion por el dueno de la SBA. El financiamiento de bienes raices de la SBA espera que tu negocio ocupe la mayoria de la propiedad, asi que un constructor de casas especulativas (spec) normalmente necesita un prestamo de construccion convencional para las casas en si y puede usar el dinero de la SBA para el patio, el taller y el equipo que apoyan la operacion.
Los vacios de flujo de caja que los prestamos SBA dejan abiertos: retenciones, facturacion por avance y subcontratistas
Esta es la parte que la mayoria de los articulos sobre prestamos SBA pasan por alto, y es donde a los contratistas los aprietan. Tres mecanismos de la industria crean huecos de oportunidad que un prestamo a plazo fijo no llena:
Retenciones. Los duenos suelen retener un porcentaje de cada pago hasta que el proyecto este sustancialmente terminado. Ese dinero esta ganado pero no cobrado, a veces por meses despues de que tu trabajo termino, asi que queda en tus libros como cuenta por cobrar mientras aun tienes que hacer los pagos del prestamo.
Facturacion por avance. En trabajos mas grandes facturas por etapas atadas a hitos de avance. Si una inspeccion se atrasa o una orden de cambio se estanca en la aprobacion, la facturacion se atrasa con ella, y tus salidas de dinero siguen corriendo por su propia cuenta.
Tiempos de subcontratistas y materiales. Un contratista general a menudo paga a subcontratistas y proveedores antes de que el dueno le pague al general, y un subcontratista a menudo adelanta la mano de obra antes de que el general le pague. Todos en la cadena estan financiando a alguien mas abajo.
Un prestamo a plazo de la SBA te da una suma global con una amortizacion rigida, lo que no hace nada por una cuenta por cobrar que simplemente esta atrasada. Por eso una opcion rotativa que se flexibiliza con tus depositos, en lugar de una nota mensual fija, suele ser el complemento practico de la deuda SBA.
Requisitos: que revisan los analistas para un prestatario de construccion
Las reglas de tamano y elegibilidad de la SBA se fijan a nivel federal, pero cada prestamista superpone sus propios estandares de credito. En la practica, a un prestatario de construccion se le evalua por:
| Factor | Lo que los prestamistas suelen querer (por ejemplo) | Por que importa en la construccion |
|---|---|---|
| Tiempo en el negocio | Alrededor de 2+ anos operando | Muestra que has sobrevivido al menos un proyecto completo y un ciclo de temporada |
| Credito personal (FICO) | A menudo 680+ para las mejores condiciones | Los prestamistas SBA le dan mucho peso al credito del dueno |
| Flujo de caja / cobertura del servicio de deuda | Ingreso neto comodamente por encima del nuevo pago, p. ej. cobertura de 1.15x-1.25x | Prueba que la cartera de trabajos puede sostener la deuda |
| Garantia (colateral) | Equipo, bienes raices o un gravamen sobre los activos del negocio | Respalda solicitudes mas grandes; requerida por encima de ciertos montos |
| Aporte de capital del dueno | Aproximadamente 10% en operaciones de bienes raices del 504 | Muestra compromiso y reduce la exposicion del prestamista |
| Enganche / documentacion de los trabajos | Contratos firmados, reportes de antiguedad, cronograma de obra en proceso | Verifica que los ingresos son reales y asignables |
Todos los prestatarios de la SBA tambien deben ser una pequena empresa estadounidense con fines de lucro, cumplir el estandar de tamano de la SBA para su codigo NAICS de construccion, demostrar que el dueno ha invertido su propio tiempo y dinero, y demostrar que no podrian obtener un credito comparable en condiciones razonables en otro lugar. Las cifras anteriores son ejemplos ilustrativos de preferencias comunes de los prestamistas, no minimos fijados por la SBA.
Como fortalecer una solicitud SBA de construccion
A los contratistas se les analiza de forma distinta que a una tienda minorista porque gran parte de sus ingresos esta atado a trabajos sin terminar. Unas cuantas medidas hacen una verdadera diferencia:
- Presenta un cronograma de obra en proceso (WIP) limpio. El prestamista quiere ver el valor del contrato, los costos incurridos, lo facturado a la fecha y el costo estimado para terminar cada trabajo activo. Un cronograma WIP ordenado indica una empresa bien manejada mas que casi cualquier otra cosa.
- Separa las finanzas del negocio de las personales. Las cuentas mezcladas hacen imposible leer el flujo de caja y retrasan el analisis.
- Documenta tu cartera de trabajos (backlog). Los contratos firmados y las cartas de intencion convierten una cartera abstracta en ingresos futuros verificables.
- Muestra tu relacion con la afianzadora. Una carta de la afianzadora y tu capacidad de fianza actual le dan seguridad al prestamista de que terceros ya revisan tus finanzas.
- Concilia tus declaraciones de impuestos con tus libros. Las discrepancias entre el ingreso reportado y los depositos bancarios son una razon comun por la que los expedientes se atascan.
- Ten listas las cotizaciones para compras de equipo. Las facturas del proveedor permiten al prestamista financiar el activo exacto en lugar de adivinar un numero.
Cuando gana la rapidez: el financiamiento basado en ingresos como companero de la deuda SBA
La limitacion honesta de todo programa de la SBA es el tiempo. Entre la solicitud, el comite de credito del prestamista, la garantia de la SBA y el cierre, el desembolso suele tomar de 30 a 90 dias. Eso esta bien cuando planeas la compra de una instalacion con meses de anticipacion. Es un problema cuando un proveedor quiere un deposito para congelar el precio del acero, cuando la nomina cae antes de que se libere un pago por avance, o cuando ganar una licitacion depende de movilizarte la proxima semana.
El financiamiento basado en ingresos a traves de un marketplace funciona con otra logica. En lugar de encabezar con tu puntaje de credito, la aprobacion se apoya en tu historial de depositos bancarios e ingresos mensuales, que es justo la informacion que un contratista en operacion ya genera. Los parametros tipicos se ven asi:
| Caracteristica | Prestamo a plazo SBA | Opcion de marketplace basada en ingresos |
|---|---|---|
| Base principal de aprobacion | Credito, garantia, declaraciones de impuestos | Historial de depositos bancarios e ingresos mensuales |
| FICO minimo (por ejemplo) | A menudo alrededor de 680 | 500+ |
| Monto minimo (por ejemplo) | Depende del programa | Alrededor de $10,000 |
| Rapidez de desembolso tipica | 30-90 dias | A menudo 24-48 horas |
| Mejor funcion | Activos a largo plazo, bienes raices, refinanciamiento | Cubrir vacios de retenciones y facturacion por avance |
Los dos no son rivales; resuelven problemas distintos. Muchos contratistas usan el dinero de la SBA para el camion, el edificio o el refinanciamiento, y mantienen lista una linea basada en ingresos para los vacios de tiempo que la amortizacion de la SBA no puede flexibilizar. La rapidez del desembolso varia segun el prestamista y el expediente, y la aprobacion nunca esta garantizada, pero para un negocio cuyos estados de cuenta cuentan una historia mas fuerte que su reporte de credito, la via basada en ingresos suele ser el camino mas rapido para tener efectivo en mano.
Preguntas frecuentes
Puede una empresa de construccion usar un prestamo SBA para capital de trabajo, no solo para equipo?
Si. Los programas SBA 7(a) y SBA Express permiten capital de trabajo, y el programa CAPLines esta disenado especificamente en torno a los ciclos de flujo de caja de contratos y proyectos. Los prestamistas de todos modos querran ver como lo vas a pagar, asi que un cronograma de obra en proceso limpio y una cartera de trabajos documentada ayudan.
Cuanto tarda en desembolsarse un prestamo SBA de construccion?
Cuenta con aproximadamente 30 a 90 dias desde la solicitud hasta el desembolso para la mayoria de los prestamos 7(a) y 504. El SBA Express puede producir una decision de la SBA mas rapido, a menudo en unas 36 horas, pero aun tienes que completar el cierre. Si necesitas dinero en dias, una opcion basada en ingresos suele encajar mejor para esa necesidad especifica.
Que puntaje de credito necesito para un prestamo SBA como contratista?
No hay un unico minimo fijado por la SBA, pero muchos prestamistas prefieren un FICO personal alrededor de 680 o mas para sus mejores condiciones. Si tu credito es mas bajo, un prestamista de marketplace basado en ingresos que da peso al historial de depositos bancarios e ingresos mensuales y trabaja con puntajes FICO de 500 en adelante puede ser mas realista.
Me ayudara un prestamo SBA a cubrir las retenciones que los clientes retienen?
No de forma limpia. Un prestamo a plazo de la SBA se paga como una suma global con una amortizacion fija, que no se flexibiliza para igualar una cuenta por cobrar que simplemente esta atrasada. Las retenciones y los pagos por avance lentos se cubren mejor con una linea rotativa o basada en ingresos que se mueve con tus depositos.
Que programa de la SBA es mejor para comprar equipo pesado?
El SBA 7(a) es la opcion comun para equipo y vehiculos, financiado a lo largo de la vida util del activo hasta 10 anos. Si vas a comprar bienes raices junto con equipo pesado fijo, el programa SBA 504 ofrece plazos mas largos y a tasa fija a traves de una Certified Development Company.
Puede una empresa de construccion nueva calificar para un prestamo SBA?
Es mas dificil. La mayoria de los prestamistas SBA prefieren alrededor de dos o mas anos en el negocio para poder ver un proyecto terminado y un ciclo de temporada completo. Las firmas mas nuevas a menudo empiezan con una opcion basada en ingresos que aprueba con la actividad bancaria reciente, y luego pasan al financiamiento SBA una vez que tienen mas historial.
En que se diferencia el financiamiento basado en ingresos de un prestamo SBA?
El financiamiento basado en ingresos aprueba principalmente con tu historial de depositos bancarios e ingresos mensuales en lugar de tu puntaje de credito y garantia, por lo general comienza alrededor de $10,000, acepta puntajes FICO de 500 en adelante, y a menudo desembolsa en 24 a 48 horas. Los prestamos SBA son mas baratos y de mas largo plazo pero mucho mas lentos, asi que muchos contratistas usan ambos para distintos propositos.
Mejora un prestamo SBA mi capacidad de fianza?
De forma indirecta, si. Las afianzadoras revisan el capital de trabajo y la solidez financiera cuando fijan los limites de fianza, asi que usar fondos SBA para fortalecer tu balance puede apoyar una mayor capacidad de fianza, lo que te permite licitar proyectos publicos y comerciales mas grandes. La aprobacion y cualquier aumento de capacidad dependen de la propia revision de la afianzadora.
